Fuzje i przejęcia w kontekście nowej ustawy regulującej obrót nieruchomościami
KOMENTARZ
dr Daniel Krajewski
radca prawny w Kancelarii Prawnej RKKW – KWAŚNICKI, WRÓBEL i Partnerzy
Materia związana z procesem łączenia się i przejmowania spółek jest niezwykle złożona i skomplikowana. Aktów prawnych istotnych dla takich transakcji jest bowiem wiele i nie ograniczają się one wyłącznie do prawa prywatnego (prawa chroniącego interes jednostki), ale obejmują swym zasięgiem także inne dyscypliny prawnicze, zwłaszcza prawo publiczne. W tym kontekście warto wspomnieć o uchwalonej niedawno przez Sejm ustawie o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, która weszła w życie dnia 30.04.2016 r. Ustawa ta wywiera bowiem istotny wpływ na obrót ziemią rolną w Polsce (zarówno tej, która pozostaje w zasobie Skarbu Państwa, jak również tej w rękach prywatnych), co nie pozostaje bez znaczenia przy planowanych transakcjach dotyczących podmiotów posiadających lub dopiero planujących nabycie nieruchomości rolnych.
Zgodnie z ustawą w okresie 5 lat od dnia wejścia jej w życie wstrzymano co do zasady sprzedaż nieruchomości albo ich części wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Z kolei w przypadku prywatnych nieruchomości rolnych ich sprzedaż nie została formalnie ograniczona, ale ich nabywcą może być zasadniczo tylko rolnik indywidualny, a więc już nie np. spółka kapitałowa (nie dotyczy to m.in. osoby bliskiej zbywcy, jednostki samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa, Agencji Nieruchomości Rolnych („ANR”), osób prawnych działających na podstawie przepisów o stosunku państwa do kościoła katolickiego w RP, o stosunku państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach i wolności sumienia). Z mocy ustawy w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje jej dzierżawcy (naturalnie, o ile jest też rolnikiem), a nabywca takiej nieruchomości jest zobowiązany do prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 10 lat od dnia jej zakupu. Przepisy ustawy stosuje się odpowiednio do nabycia użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej albo udziału lub części udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości rolnej oraz udziału lub części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej.
W razie braku uprawnionego do pierwokupu dzierżawcy nieruchomości rolnej albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy ANR działającej na rzecz Skarbu Państwa. ANR może złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej m.in. wtedy, gdy nabycie nieruchomości następuje w wyniku łączenia się spółek handlowych. Jest to o tyle istotne, że niezadośćuczynienie obowiązkowi umożliwienia ANR wykonania prawa pierwokupu prowadzić ma do nieważności czynności prawnej.
Co w praktyce oznacza nowy reżim prawny wprowadzony ustawą? Agencji Nieruchomości Rolnych, będącej państwową osobą prawną, przysługuje co do zasady prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej (wyjątki dotyczą zbywania akcji dopuszczonych do obrotu na rynku giełdowym oraz zbywania akcji / udziałów na rzecz osoby bliskiej). ANR przysługuje prawo pierwokupu także w razie zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, która jest właścicielem nieruchomości rolnej (na spółki nałożono obowiązek informowania ANR o zmianie bądź przystąpieniu nowego wspólnika do spółki).
Uchwalenie przez polskiego ustawodawcę przedmiotowej ustawy niewątpliwie przyczyniło się do znacznego ograniczenia obrotu ziemią rolną w Polsce. Nabycie nieruchomości rolnej przez inną osobę niż rolnik indywidualny, osobę mu bliską, jednostkę samorządu terytorialnego lub związek wyznaniowy możliwe jest bowiem tylko po uzyskaniu uprzedniej zgody prezesa ANR, wydaną na wniosek zbywcy, przy zastrzeżeniu spełnienia następujących dodatkowych warunków, takich jak wykazanie, że:
- nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty wyłączone spod ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (rolnik indywidualny, etc.);
- nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej;
- w wyniku nabycia nieruchomości nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.
Z uzasadnienia do ustawy wynika, że restrykcje nałożone na obrót ziemią rolną są bezpośrednio związane z zakończeniem okresów przejściowych wynikających ze znowelizowanej po wejściu Polski do UE ustawy z 24.03.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ustanowionych w celu ograniczenia wykupu ziemi rolnej w Polsce przez obywateli innych państw UE. Ustawa ta miała więc w założeniu zapobiegać spekulacjom nieruchomościami rolnymi po 01.05.2016 r.
Jak wyglądać będzie obrót ziemią rolną w Polsce, pokaże dalsza praktyka działania ANR. Z przedstawionych na dzień 31.07.2016 r. przez ANR statystyk wynika póki co, że na 438 wniosków o zgodę na sprzedaż nieruchomości rolnej, tylko raz odmówiono jej nierolnikowi (łącznie wpłynęło w tym czasie około 1600 wniosków, ale nie wszystkie zostały jeszcze rozpatrzone). Widać więc, że w trakcie krótkiego obowiązywania ustawy nie stanowiła ona istotnej bariery dla realizacji transakcji. Jednak pozostaje ona jednym z istotnych zagadnień, które należy wziąć przy wszelkich operacjach na akcjach i udziałach spółek kapitałowych.
