EN
Specustawa Lex Deweloper, uchwalona w 2018 roku jako remedium na kryzys mieszkaniowy, obiecywała Polakom więcej mieszkań w krótszym czasie, lecz po sześciu latach przynosi więcej problemów niż rozwiązań. Ustawa ułatwia deweloperom budowę kosztem ładu przestrzennego i głosu mieszkańców, a jej wpływ na dostępność lokali pozostaje znikomy – to legislacyjny strzał w stopę, który wymaga pilnej naprawy.
Kiedy w 2018 roku rząd wprowadzał Lex Deweloper – oficjalnie ustawę o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych – w tle słychać było fanfary: oto sposób na przełamanie biurokratycznych barier i rozwiązanie kryzysu mieszkaniowego, który od lat dusi Polskę. PropertyNews.pl w artykule z 8 kwietnia 2025 roku przypomina, że specustawa miała być game changerem: deweloperzy dostali narzędzie do omijania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a proces inwestycyjny miał się skrócić z lat do miesięcy. Sześć lat później rzeczywistość brutalnie weryfikuje te obietnice – zamiast fali nowych mieszkań mamy chaos, protesty i urbanistyczne potworki, a deficyt lokali wciąż sięga 2 milionów.
Jak działa Lex Deweloper? Mechanizm jest prosty, ale kontrowersyjny. Deweloper składa wniosek do rady gminy o zgodę na budowę, nawet jeśli teren nie jest przeznaczony pod mieszkania w MPZP lub planu w ogóle nie ma. Jeśli radni powiedzą „tak”, inwestycja rusza – bez oglądania się na lokalne uwarunkowania czy sprzeciw mieszkańców. Warunki są minimalne: dostęp do drogi, bliskość szkół czy komunikacji, plus limit mieszkań (10 w jednym budynku lub 25 w zespole). W teorii brzmi dobrze, ale w praktyce ustawa okazała się mieczem obosiecznym, który tnie głębiej, niż planowano.
Urbanistyczny bałagan
Specustawa przyspieszyła niektóre inwestycje. W dużych miastach, jak Warszawa czy Wrocław, powstały osiedla, które bez Lex utknęłyby w papierkowej machinie. Mieszkańcy okolicznych terenów protestują, bo nowe budynki wyrastają wbrew ich woli – tam, gdzie plany zakładały zieleń, czy magazyny.
Urbanistyczny bałagan to kolejny zarzut. Lex Deweloper pozwala budować tam, gdzie infrastruktura nie nadąża – nowe osiedla stoją, ale brakuje dróg, szkół czy komunikacji. W efekcie mamy betonowe getta: bloki bez życia, odcięte od reszty miasta. Co gorsza, ustawa nie wpłynęła na ceny mieszkań – popyt wciąż przewyższa podaż, a nowe lokale trafiają głównie do lepiej sytuowanych, nie tych, którzy najbardziej ich potrzebują. Kilka tysięcy mieszkań to kropla w morzu wobec 2 milionów brakujących – podkreśla portal Property News, wskazując, że Lex nie rozwiązał systemowego problemu.
Korzystają deweloperzy zamiast społeczeństwa
Krytycy idą dalej: specustawa służy deweloperom, nie społeczeństwu. Ułatwia szybki zysk firmom budowlanym, ale pomija szerszy kontekst – brak gruntów, niewydolność planowania przestrzennego czy niedofinansowanie budownictwa społecznego. Zwolennicy bronią ustawy, twierdząc, że bez niej rynek byłby w jeszcze gorszym stanie, ale ich głos ginie w chórze niezadowolenia. Po sześciu latach Lex Deweloper jawi się jako eksperyment, który wymaga gruntownej rewizji – albo wręcz zastąpienia czymś, co naprawdę stawi czoła kryzysowi mieszkaniowemu.
Property news / Mateusz Gibała
Paszyk: prace nad projektem „Pierwsze klucze” będą kontynuowane w najbliższy poniedziałek
