ROZMOWA
Jarosław Kołodziejczyk, Członek Zarządu PKP zapowiada, że firma przestanie się koncentrować na sprzedaży nieruchomości, ale jej celem będzie podnoszenie standardu i komercjalizacja posiadanych nieruchomości, zwłaszcza dworców. Dzięki temu mają przynosić stabilne zyski. Według Kołodziejczyka skorzystać na tym będą mogli też inwestorzy na warszawskiej giełdzie, ponieważ PKP będzie chciało wyemitować – gdy tylko prawo na to pozwoli – certyfikaty REIT, które pozwalają na udział w zyskach z nieruchomości.
PKP posiada jeden z największych portfeli nieruchomości w Polsce. Poprzedni zarząd PKP koncentrował się na redukcji liczby posiadanych nieruchomości. Jaka będzie Państwa strategia w tym zakresie?
Jarosław Kołodziejczyk: Zgadza się: [tt]PKP jest posiadaczem ok 100 tys. ha nieruchomości[/tt], z czego 30 proc. nie służy celom stricte kolejowym i ma potencjał inwestycyjny. Według założeń nowej strategii nieruchomościowej [tt]PKP S.A. będzie aktywnym inwestorem na rynku nieruchomości[/tt]. Chcemy czerpać korzyści z inwestycji w długim terminie, a nie jedynie z jednorazowej sprzedaży posiadanych nieruchomości. Dlatego odchodzimy od zbywania nieruchomości jako głównego i podstawowego sposobu pozyskiwania środków finansowych.
Oczywiście nie oznacza to, że PKP nie będzie sprzedawać tych nieruchomości, w które sama nie będzie inwestować, czy też nie wniesie niektórych gruntów do programu Mieszkanie Plus. Najważniejsze założenia nowej strategii nieruchomościowej PKP to przede wszystkim poprawa efektywności i optymalizacja kosztów, zagospodarowanie niewykorzystanych terenów kolejowych i zapewnienie finansowania inwestycji dworcowych.
Zapowiadają Państwo intensywną komercjalizację nieruchomości. Na jakim segmencie mają Państwo zamiar skoncentrować się w tym zakresie: na funkcji handlowej czy biurowej?
Naszym podstawowym celem jest zbilansowanie wyniku finansowego PKP S.A. poprzez zwiększenie przychodów z posiadanych nieruchomości. Wyprzedaż nie będzie natomiast celem samym w sobie, ale instrumentem do pokrywania kosztów bieżącej działalności. Widzimy potencjał w różnych obszarach: w obiektach handlowych, budynkach biurowych czy hotelach. Dodatkowo obszarem który chcemy rozwijać są np. obiekty przy liniach kolejowych, które z powodzeniem mogą być wykorzystywane jako centra magazynowe i logistyczne. W naszej opinii kluczem do sukcesu w tej dziedzinie jest odpowiednia kategoryzacja nieruchomości ze wskazaniem możliwych sposobów zagospodarowania.
Nie zapominajmy przy tym, że pieniądze uzyskane na rynku nieruchomości zostaną zainwestowane przede wszystkim w infrastrukturę dworcową: planujemy remont oraz komercjalizację ponad 450 dworców do 2023 roku. Wymaga to oczywiście optymalnego wyboru obiektów do modernizacji i remontów. Celem inwestycji, oprócz poprawy standardu obsługi podróżnych, powinien być również optymalizacja przychodów z najmu powierzchni komercyjnych. To z kolei pozwala pozyskiwać środki na utrzymanie obiektów.
W jakim modelu współpracy spółka będzie realizować nowe projekty deweloperskie? Będą to samodzielnie prowadzone projekty, aktywna współpraca z innymi deweloperami, czy wnoszenie do spółek aportem gruntów?
Tutaj możliwe jest każde rozwiązanie, które będzie uzasadnione ekonomicznie i korzystne dla PKP. Nowe podejście do projektów deweloperskich zakłada, iż rozważymy pozostawienie w rękach PKP udziałów w nieruchomościach budowanych w ramach projektów deweloperskich (dotychczas PKP traciły nad nimi kontrolę). Chcemy pozostawać właścicielami części takich inwestycji i zamiast jednorazowego zysku ze sprzedaży, stawiać na czerpanie dochodów w długim horyzoncie oraz podnoszenie wartości nieruchomości. Możliwe jest także kupowanie nieruchomości pod projekty komercyjne i developerskie. Projekty w nowej formule – tak jak dotąd – będzie realizowała nasza najmłodsza spółka-córka, czyli powołane w ub. roku Xcity. Dodatkowo bardzo ważna dla nas będzie współpraca z samorządami i Pocztą Polską. Z pocztą chcemy nie tylko współpracować przy komercjalizacji dworców, umieszczając tam np. placówki pocztowe, ale także możemy wymieniać czy łączyć nieruchomości PKP i Poczty pod projekty komercyjne i developerskie.
Co będzie się działo po zakończeniu projektu, czyli wybudowaniu nieruchomości? Będą sprzedawane do portfeli inwestycyjnych firm z sektora finansowego, które skupują centra handlowe i biurowce, czy PKP będzie nimi długoterminowo zarządzać?
Aby osiągnąć zyski z inwestycji nieruchomościowych jakie planujemy, potrzebne są odpowiednie narzędzia finansowe.
Powszechnym na świecie narzędziem są tzw. certyfikaty REIT – popularne w USA i Europie., Nie ma ich niestety na polskim rynku finansowym i polskiej giełdzie. Tego typu certyfikaty pozwalają na elastyczne inwestowanie w nieruchomości, a przede wszystkim czerpanie zysków z inwestycji nieruchomościowych. Szczególnie w warunkach niskich stóp procentowych lub dużej niepewności na rynkach akcji tego typu instrumenty mogą być narzędziem budowania długofalowych, bezpiecznych strategii inwestycyjnych, np. w programach emerytalnych. Chcemy być pierwszą państwową spółką, która na polskiej giełdzie zaoferuje tego typu produkt.
Spółka posiada blisko 30 tys. mieszkań. Jaką rolę widzi dla siebie PKP na krajowym rynku mieszkaniowym? Czy to będzie segment dezyinwestycji, czy wprost przeciwnie – nowych projektów?
Zbywanie posiadanych przez spółkę mieszkań regulowane jest ustawą o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji PKP. Na podstawie tej ustawy systematycznie sprzedajemy je zarówno dotychczasowym lokatorom jak i na wolnym rynku. Ok. 1000 mieszkań rocznie jest wykupywanych przez dotychczasowych lokatorów – najczęściej byłych pracowników kolei. Kolejne kilkaset mieszkań rocznie sprzedajemy na wolnym rynku w ramach programu „Tanie mieszkanie”.
Część posiadanych gruntów wskazaliśmy jako możliwe do wykorzystania w programie rządowym Mieszkanie Plus. O tym które grunty wejdą do programu zadecyduje jego operator – Narodowy Operator Mieszkaniowy. Narodowy Operator Mieszkaniowy będzie prowadzić fundusz inwestycyjny zamknięty aktywów niepublicznych, do którego wnoszone będą grunty. W zamian wnoszący grunty będą otrzymywali certyfikaty inwestycyjne funduszu. Liczymy, że da to szansę na zarobek dla wnoszących grunty.
