Perzyński: Miasta-widma w Chinach straszą rozmachem i pustkami
W Państwie Środka buduje się na potęgę, jednak wypadkiem przy pracy jest co najmniej 50 miast-duchów, (ang. ghost cities). Mają kompletną infrastrukturę – szpitale, szkoły, parki i centra handlowe, a w biznesowych dzielnicach znajdują się drapacze chmur. Brakuje tylko jednego – mieszkańców.
Miasta-widma w Państwie Środka często szczycą się imponującą infrastrukturą, w tym drapaczami chmur, centrami handlowymi i sieciami transportowymi, ale brakuje im tętniącego życiem ruchu, jakiego można oczekiwać w kwitnących metropoliach na wschodzie Chin.
W 2021 roku portal Business Insider podał, że w 2020 roku „jedna piąta lokali w Chinach – co najmniej 65 milionów mieszkań – jest pusta”, wystarczająco, aby pomieścić całą populację Francji, co pokazuje ogrom opuszczonych domów w Państwie Środka.
Postapokaliptyczny obraz
Miasta-widma pomimo nowoczesnych udogodnień sprawiają wrażenie opuszczonych miejsc. Obraz jest przerażający, rodem z postapokaliptycznych wizji.
Jednym z największych przykładów jest miasto Ordos, położone w zachodniej części autonomicznego regionu Mongolia Wewnętrzna (północne Chiny). Inwestycja pochłonęła ponad miliard dolarów. Miasto zaprojektowano, by pomieścić ponad milion mieszkańców, jednak do tej pory Ordos pozostaje w dużej mierze niezamieszkane (mieszka tam niecałe 2 tys. ludzi).
Surrealizm w czystej postaci
Kolejnym interesującym przykładem miasta-duchów jest luksusowa dzielnica. Osiedle znajduje się wokół wzgórz Shenyang (około 600 km na północny wschód od Pekinu) i miało służyć jako pałacowe domy wybudowane w europejskim stylu dla wyższych warstw społeczeństwa. Inwestycja została pierwotnie zaplanowana przez Greenland Group, dewelopera z Szanghaju, a prace rozpoczęły się w 2010 roku.
Luksusowe osiedle składa się z 260 willi, jednak obecnie ich jedynymi mieszkańcami są stada bydła, garstka rolników i okazjonalni poszukiwacze przygód wędrujący niczym duchy po łukowatych werandach i kamiennych fasadach setek opuszczonych willi.
Polityka rządzi rynkiem
Warto zwrócić uwagę, że rozwój gospodarczy Chin jest nierównomierny i w dużej mierze ma miejsce na wschodzie kraju, które według Narodowego Biura Statystycznego odpowiada za ok. 70 procent wzrostu PKB. Sytuacja ta przekłada się na przeludnienie największych chińskich metropolii i niebotycznych cen nieruchomości. Głównym problem gospodarki Państwa Środka jest jego nierównomierny rozwój.
Aby pobudzić zacofane gospodarczo regiony, rząd w Pekinie na początku XXI „zachęcił” deweloperów do rozbudowy miast w zachodniej części kraju. Z uwagi na specyficzny system rządów w ChRL branża budowlana nie mogła odmówić decydentom i podjęła się realizacji tego przedsięwzięcia. Wielomilionowe miasta powstawały w szybkim tempie. Problem w tym, że nie zadbano o podstawowe uwarunkowania ekonomiczne – miejsca pracy. W efekcie wiele miejsc zostało pozbawionych koła zamachowego i podstawowego źródła rozwoju.
Pod koniec pierwszej dekady XXI wieku w całych Chinach zaczęły pojawiać się pierwsze miasta-widma. Przez kolejne lata kolejne takie obiekty powstawały, jednak nie cieszyły się zbyt dużym zainteresowaniem, gdy napędzany kredytami boom budowlany natknął się na słaby popyt.
Nadpodaż mieszkań była również skutkiem błędnego obliczenia przez rząd centralny wskaźnika migracji ludności ze wsi do miast. Ponad chińskie samorządy często inicjowały inwestycje budowlane mające na celu pobudzenie aktywności gospodarczej, jednak popyt na powierzchnie mieszkaniowe i komercyjne nie zawsze pokrywały się z podażą. W rezultacie takie obiekty powstały w wyniku nadmiernej ilości projektów inwestycyjnych.
Bańka na rynku nieruchomości
Latem 2022 roku w Państwie Środka wybuchł poważny kryzys na rynku nieruchomości, który ewoluował przez wiele lat. Główni deweloperzy, tacy jak Evergrande i Country Garden, nadal borykają się z narastającymi problemami z zadłużeniem. Sytuacja nadal jest o tyle poważna, że Międzynarodowy Fundusz Walutowy właśnie obniżył swoje prognozy globalnego wzrostu na rok 2024 i jako główny powód podał kryzys na rynku nieruchomości w Chinach.
– To stanowi problem, szczególnie w średnich i mniejszych miastach, gdzie podaż i popyt są poważnie zachwiane – powiedział Yang Jiang, starszy badacz w Duńskim Instytucie Studiów Międzynarodowych.
Brak równowagi między podażą a popytem przypisuje się uzależnieniu samorządów lokalnych od sprzedaży gruntów w celu zrównoważenia swoich budżetów oraz uzależnieniu deweloperów od zakupu ziemi, budowania na nich nieruchomości i ich sprzedaży w celu osiągnięcia zysku.
Pod koniec 2020 roku drugi co do wielkości deweloper w Chinach, Evergrande Group, zbankrutował, a w sierpniu tego roku spółka złożyła wniosek o ochronę przed upadłością w USA. Pod koniec października inny duży chiński deweloper, Country Garden, poinformował, że znalazł się na skraju bankructwa.
Evergrande jest zadłużone na ponad 300 mld dolarów – mniej więcej tyle, ile wynosi PKB Finlandii – podczas gdy Country Garden ma nieco mniej niż 200 mld dolarów, co budzi obawy, że ich upadek może zagrozić całej chińskiej gospodarce.
Można walczyć z przeludnieniem
Miasta-duchów okazały się też być nieudaną próbą walki z nadmierną miejską populacją wschodnich Chin. Według analizy portalu Nature największe chińskie metropolie, takie jak Pekin, Szanghaj, Wuhan i Suzhou mierzą się z problemem przeludnienia. Z drugiej strony aż 42 miasta (głównie we wschodnich Chinach) klasyfikuje się jako miasto o zrównoważonej populacji np. Shenzhen, Tianjin i Xiamen.
Interesujące jest, że w Państwie Środa są też milionowe metropolie, które nadal mają potencjał do przyjęcia większej ilości mieszkańców np. Kanton, Nankin, Haikou, Xi-an i Dalian.
Eksperci portalu Xiuyuan Zhang i Shihong Du wskazują, że Kanton ma dużą populację i rozwiniętą gospodarkę, ale w badaniu stwierdzono również, że może pomieścić jeszcze większą liczbę ludności. Podobnie jest w przypadku Nankinu i miasta Xi-an, obu stolic poprzednich dynastii, a obecnie pełniących funkcję stolic prowincji Jiangsu i Shaanxi, miasta te są skupiskami dużej liczby ludności o rozwiniętej gospodarce.
Porównując ich populację i poziom PKB z kosztami życia, okazuje się wiele chińskich miast ma potencjał do „odciążenia” Pekinu, Szanghaju i innych metropolii.
Wnioski
Przez dziesięciolecia gospodarkę Państwa Środka napędzał rynek nieruchomości, który odpowiadał za ok. 30 procent chińskiego PKB. Skala procederu była duża do tego stopnia, że rząd często zachęcał do wdrażania kolejnych inwestycji, choć często stały one w sprzeczności z rachunkiem ekonomicznym. Jednak między innymi starzenie się społeczeństwa i problemy z przystępnością cenową spowodowały brak równowagi między podażą a popytem, co doprowadziło do powstania miast-duchów.
Ten niewiarygodny proceder przyciąga uwagę wielu ekspertów na całym świecie. Miasta-widma w Państwie Środka reprezentują surrealistyczny, postapokaliptyczny obraz, choć tak naprawdę są konsekwencją chciwości deweloperów i mieszania się centralnego rządu na rynku nieruchomości. Sytuacja doprowadziła do niezdrowego rozwoju gospodarczego w Chin, a jeżeli pęknie bańka na rynku mieszkaniowym, cały świat to odczuje.
J. Perzyński: Kryzys chińskiego rynku nieruchomości zagraża gospodarce światowej
