Karwowski: Kto powinien płacić za schron w bloku, deweloper czy państwo?
– Według planowanej ustawy budynki wielorodzinne będą musiały posiadać przystosowane podziemne kondygnacje do pełnienia roli schronień tymczasowych. Branża domaga się zwiększenia dofinansowania do 100 procent i dłuższego okresu przejściowego. Czy jednak powinno za to płacić państwo? A może za wszystko i tak zapłaci kupujący? – pisze Marcin Karwowski, redaktor BiznesAlert.pl.
- Dalsza agresja Rosji na Zachód jest realnym zagrożeniem. Kreml obiera na cel również budynki mieszkalne, stąd wysokim priorytetem jest budowa budowli ochronnych.
- Branża apeluje do rządu o zwiększenie finansowania na przystosowanie m.in. piwnic do pełnienia funkcji schronień tymczasowych i dłuższy. Argumentuje, że częściowe dofinansowanie i tak spowoduje wzrost cen za mieszkania.
- Polska obrona cywilna jest w opłakanym stanie. Pełne pokrycie kosztów dewelopera w zakresie budowli ochronnych, może odbyć się kosztem innych inwestycji w OC.
W przypadku wejścia w życie ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej nałoży ona obowiązek przystosowania kondygnacji podziemnych przez budującego, by mogły pełnić rolę tymczasowych schronień. Chyba, że dany budynek mieszkalny będzie dysponował schronem bądź ukryciem. Rzeczpospolita poinformowała o apelu sześciu organizacji do ministerstwa spraw wewnętrznych i administracji, w sprawie zmiany proponowanych przepisów. Pod wnioskiem podpisały się: Business Centre Club, Federacja Przedsiębiorców Polskich, Polska Rada Biznesu, Polski Związek Pracodawców Budownictwa, Pracodawcy Rzeczpospolitej Polskiej i Polski Związek Firm Deweloperskich. W jego treści można przeczytać, że wnioskodawcy chcą wprowadzenia dłuższego okresu przejściowego i zmian finansowania. Tylko czy Polska może sobie na to pozwolić? I czy interes deweloperów nie koliduje z podstawowym obowiązkiem państwa do ochrony życia i zdrowia obywateli.
Schron w piwnicy to potrzeba czy trend?
Eskalacja rosyjskiej agresji na kraje NATO nie jest pewna, ale jest prawdopodobna. Zgadzają się w tej kwestii służby, think tanki, jak i poszczególni analitycy. Jednym z prawdopodobnych kierunków jest Polska, innym państwa bałtyckie, jako zewnętrzne granice Sojuszu. Raczej nie jest to kwestia miesięcy czy najbliższego roku, ale perspektywa trzech czy pięciu lat jest już prawdopodobna. Wiele zależy od obrony Ukrainy, dlatego tak istotne w interesie Polski jest jej wspieranie.
Rosja, co udowodniła na Ukrainie, nie ma najmniejszych oporów przed atakowaniem celów cywilnych jak budynki czy szpitale. Dlatego ważne jest by przygotować miejsca w których ludność będzie mogła się schronić. I to nie jest kwestia trendu czy polityki pod wybory, a realna potrzeba.
Przydomową ziemiankę można zbudować niewielkim kosztem. Fotografia: Michał Szafrański
Poszkodowani deweloperzy proszą o zmiany
Jak podaje Rzeczpospolita, głównym zarzutem organizacji, które napisały apel jest okres przejściowy. Według obecnego brzmienia przepisów wejdą one w życie po 30 dniach. Branża wnosi o półroczony okres przejściowy, a głównym argumentem jest zastój na rynku mieszkaniowym, który zostanie spowodowany koniecznością dostosowania projektów do ustawy. Jest w tym duża logika, projekty trzeba dopasować, pozyskać niezbędne materiały. Z drugiej strony pół roku to długi okres czasu. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) w 2023 roku przeciętny czas wnoszenia budynku wielorodzinnego wyniósł 24,4 miesięcy. Dodając półroczony okres przejściowy pierwsze bloki z piwnicami i garażami mogącymi pełnić funkcję tymczasowych schronień (a nie schronów) otrzymamy po około 30 miesiącach. Dwa i pół roku, gdzie konflikt jest możliwy nawet w przeciągu trzech lat. Mówił o tym w 2023 roku Jacek Siewiera, szefa Biura Bezpieczeństwa Narodowego, jednak później odniósł się do tych słów mówiąc, że sytuacja się zmienia. Między innymi wznowienie pomocy Ukrainie ze strony USA wspomogło wysiłki obronne Kijowa. Również generał Rajmund Andrzejczak, były dowódca Sztabu Generalnego Wojska Polskiego, na antenie Polsatu powiedział, że Polska ma około dwa-trzy lata na przygotowanie się do konfliktu z Rosją.
Inną kwestią podnoszoną w apelu jest wyłączenie spod ustawy już złożonych wniosków o pozwolenie na budowę. Argument i tu jest bardzo logiczny, wnioskodawca na etapie składania dokumentacji nie wiedział do jakich przepisów będzie musiał się dostosować. Konieczność wprowadzenia zmian w dokumentach wydłuży cały proces. Z drugiej strony wyłączenie wniosków już złożonych sprawi, że w relatywnie krótkim czasie będą projekt dostosowane do ustawy i nie. Troska o własne bezpieczeństwo może stworzyć popyt na te pierwsze windując ich ceny. Czy przez dojdzie do sytuacji gdzie budynki będące od początku przystosowane (a nie dostosowane) do pełnienia roli schronienia tymczasowego nie będą przywilejem bogatych? A raczej nie nasili takiego rozłamu?
Punktem zapalnym, jak zwykle, są pieniądze. Kto powinien finansować dostosowanie budynków na potrzeby zabezpieczenia mieszkańców? Według zapowiedzi MSWiA dofinansowanie sięgnie 80 procent. Krajowa Izba Architektów Rzeczpospolitej Polskiej apeluje o dofinansowanie w wysokości 100 procent i by było obowiązkowe. Resort przekazał Rzeczpospolitej, że dofinansowanie do 80 procent będzie dotyczyło doposażenie istniejących budynków, a w przypadków nowych może pokryć całość kosztów. Koronnym argumentem jest ten, że koszty po stronie dewelopera podniosą i tak już wysokie ceny mieszkań. Różnica między oczekiwaniem, a odpowiedzią rzadu polega na „może” i „do 100 procent”. Nie gwarantuje pełnego pokrycia kosztów.
Z jednym trzeba się zgodzić. Ceny mieszkań już są wysokie. Według danych GUS cena za metr kwadratowy powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego w pierwszym kwartale 2021 roku wyniosła 4 944 zł, w analogicznym okresie 2022 roku 5 252 zł, 2023 5 668 zł, a 2024 6 722 zł. Czy jednak państwo powinno finansować przystosowanie inwestycji do nowej ustawy? I czy to zagwarantuje niepodwyższenie cen z racji na dostosowanie się do przepisów? Pamiętajmy, że budżet nie jest z gumy, i jest częściowo finansowany z podatków. Ochrona i obrona cywilna jest odbudowywana praktycznie od zera i potrzebuje znacznych nakładów finansowych. W jej ramach muszą powstać nie tylko schrony (chociaż jest to medialny temat, łatwo obrazujący jej działanie), a całe struktury. Dodatkowo rząd ma budować i przystosowywać publiczne budowle ochronne. Segmentów, które trzeba dofinansować jest wiele, wsparcie finansowe podmiotów budujących budynki wielorodzinne niekoniecznie powinno być priorytetem.
Cena metr kwadratowy powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania. Źródło: Główny Urząd Statystyczny
Apel to głos rozsądku czy roszczeniowy krzyk?
Miesiąc na dostosowanie projektów to krótki czas. Warto jednak przypomnieć proces odejścia od rosyjskich paliw, gdzie niektórzy przedstawiciele branży również postulowali o jak najdłuższy okres przejściowy. Wszelkie zmiany niosą za sobą wydatki, a każdy podmiot chce maksymalizować swoje zyski. Warto jednak zastanowić się czy powinno się to odbywać kosztem bezpieczeństwa. Według niektórych prognoz oddanie do użytku mieszkań od początku przystosowanych by mieć obszar mogący pełnić funkcję schronienia tymczasowego zbiegnie się z potencjalnym wybuchem konfliktu. Stąd okres przejściowy z jednej strony powinien uwzględnić żądania branży, z drugiej zapewnić bezpieczeństwo obywatelom.
Wzrost kosztów nie musi przełożyć się na wzrost ceny mieszkań. Może też wpłynąć na mniejszą marżę lub wyeliminowanie udogodnień jak siłownia. Myślenie o kosztach w kwestii bezpieczeństwa przekłada się na stworzenie ryzyka. To dlatego obecnie nie ma praktycznie budowli ochronnych, ani możliwych do przystosowania w charakterze schronień tymczasowych. Nie opłacało się. Za to zbudowanie prywatnego placu zabaw czy siłowni już tak. Czy nie lepiej jednak z czegoś zrezygnować? Dofinansowanie rządowe, a raczej pełne finansowanie, może odbyć się kosztem innych inwestycji w ramach OC. Wołanie „daj” w momencie gdy olbrzymie fundusze są potrzebne na stworzenie i przystosowanie schronień publicznych jest nie na miejscu. Według informacji Business Insider marża netto deweloperów waha się w granicach 15-20 procent.
Pozostaje mieć nadzieję, że rząd będzie otwarty na rozmowę z branżą. Z drugiej strony nie ulegnie jej całkowicie, i mądrze ulokuje środki. Dofinansowanie do 80 procent wydaje się być rozsądne, w przypadku stworzenia sensownego mechanizmu ustalenia wysokości środków. Myślenie o „tanim bezpieczeństwie” i spychologia to ryzykowanie życiem i zdrowiem ludzi.
Szafrański: Polska nie ma schronów, które ochronią cywili (ROZMOWA)
